La normativa que regula las viviendas de uso turístico en la Comunidad Valenciana (CV) es compleja y ha experimentado cambios significativos con la entrada en vigor del Decreto Ley 9/2024. Si eres propietario y estás pensando en alquilar tu vivienda con fines turísticos, es fundamental que conozcas y cumplas con las obligaciones legales. Aquí te explicamos en detalle los puntos más importantes.

¿Qué es una vivienda de uso turístico según la normativa vigente?

Una vivienda de uso turístico en la Comunidad Valenciana se define como un inmueble que se alquila en su totalidad a cambio de un precio y que está disponible de forma inmediata para el arrendatario, con un periodo de alquiler inferior o igual a 10 días consecutivos. Esta limitación temporal es clave: si el alquiler supera los 10 días, el inmueble dejaría de estar regulado por la normativa turística y pasaría a estar bajo otro régimen legal.

Además, la vivienda debe contar con un informe de compatibilidad urbanística favorable, que debe ser emitido por el ayuntamiento del municipio donde se encuentre el inmueble. Este informe es esencial, ya que certifica que la propiedad es apta para uso turístico conforme al planeamiento urbano local.

Otro requisito importante es que cada vivienda turística debe tener una referencia catastral única e individualizada. Esto es indispensable para poder registrar el inmueble en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana y obtener el número de inscripción, el cual debe ser visible en cualquier publicidad del alquiler.

¿Qué sucede si alquilas por más de 10 días?

Una de las principales limitaciones de las viviendas de uso turístico es la duración del alquiler. La normativa establece que el alquiler turístico no puede exceder los 10 días consecutivos para un mismo inquilino. Si se alquila el inmueble por más de este periodo, dejará de estar considerado como vivienda de uso turístico, lo que implica que deberá someterse a otras normativas de arrendamiento.

En caso de que ya hayas registrado tu vivienda para uso turístico y desees alquilarla por más de 10 días a un mismo arrendatario, es imprescindible que comuniques esta modificación a la administración para que la vivienda no sea dada de baja en el Registro de Turismo.

Si alquilas por más de 10 días sin realizar esta notificación, estarías incumpliendo la normativa, lo que podría acarrear sanciones. Por lo tanto, cualquier cambio en el tipo de uso o en el periodo declarado debe ser informado para evitar problemas legales.

Declaración del periodo de uso turístico

Uno de los requisitos clave para registrar una vivienda como turística en la Comunidad Valenciana es declarar ante la administración el periodo durante el cual se realizará la actividad de alquiler turístico. Este paso se realiza al inscribir la vivienda, pero también es obligatorio comunicar cualquier modificación del periodo de uso declarado.

Por ejemplo, si decides destinar tu vivienda al uso turístico solo durante los meses de verano, tendrás que reflejarlo en la declaración. Durante ese periodo, no podrás realizar otro tipo de arrendamiento. Además, si en algún momento deseas modificar las fechas o el tiempo de alquiler declarado, deberás comunicarlo a través del trámite correspondiente. El incumplimiento de esta obligación puede llevar a la baja de la vivienda en el registro.

¿Qué ocurre si utilizas la vivienda para otro tipo de alquiler durante el periodo registrado?

Es vital entender que una vivienda registrada como turística solo puede ser alquilada para ese fin durante el periodo declarado. Si decides alquilar la vivienda con otro propósito (por ejemplo, arrendamiento habitual) durante las fechas en las que has registrado su uso turístico, y no comunicas este cambio a la administración, la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo será dada de baja automáticamente.

Este tipo de incumplimiento se considera una infracción, lo que podría dar lugar a sanciones económicas y a la pérdida de la posibilidad de volver a utilizar la vivienda con fines turísticos hasta regularizar la situación.

Para evitar este tipo de problemas, te recomendamos que, si en algún momento decides cambiar el tipo de alquiler de tu vivienda, lo comuniques a las autoridades pertinentes para realizar las modificaciones necesarias en el registro.

Requisitos para registrar una vivienda de uso turístico

Registrar una vivienda como de uso turístico en la Comunidad Valenciana requiere cumplir con una serie de requisitos legales. El primer paso es obtener un número de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana. Este trámite debe realizarse de manera telemática y, entre otros documentos, se necesita presentar el informe de compatibilidad urbanística favorable.

El proceso de registro no solo implica la declaración de la actividad turística, sino también la presentación de información relativa al inmueble, al titular y al propietario (si no son la misma persona). Asimismo, es necesario contar con un seguro de responsabilidad civil, entre otros requisitos legales, para cubrir posibles daños a terceros que puedan ocurrir durante la estancia de los huéspedes.

Además, la normativa exige que las viviendas de uso turístico cumplan con ciertos requisitos de habitabilidad y seguridad. Por ejemplo, deben contar con una serie de servicios mínimos, como acceso a internet, un sistema de calefacción y refrigeración, y estar dotadas con un botiquín de primeros auxilios y planos de evacuación.

Duración de la inscripción en el Registro y renovación

La inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana tiene una validez de cinco años. Para mantener la vigencia de la inscripción, es necesario renovarla antes de que expire dicho plazo. El proceso de renovación se debe realizar en el mes anterior a la fecha de vencimiento mediante una nueva declaración responsable.

En el caso de que no se presente la solicitud de renovación a tiempo, la vivienda será dada de baja en el registro y no podrá ser alquilada con fines turísticos hasta que se regularice la situación. En este sentido, es importante estar al tanto de las fechas de inscripción y renovación para evitar problemas administrativos.

¿Puedo alquilar la vivienda por habitaciones?

Uno de los aspectos que más suele generar dudas es si es posible alquilar una vivienda turística por habitaciones. La normativa es clara en este sentido: no está permitido. La ley prohíbe expresamente el alquiler parcial de la vivienda por habitaciones, lo que significa que el inmueble debe ser alquilado en su totalidad a un solo grupo o familia.

Cualquier intento de publicitar o comercializar la vivienda de uso turístico por habitaciones se considerará una infracción grave, que puede dar lugar a importantes sanciones económicas. Por lo tanto, si decides destinar tu propiedad al uso turístico, asegúrate de que siempre se alquile de manera íntegra.

Publicidad y hojas de reclamaciones

Otro aspecto fundamental de la normativa es la obligación de publicitar el número de registro turístico en todas las plataformas donde se ofrezca el alquiler. Esto incluye portales web, redes sociales o cualquier otro medio de promoción. El incumplimiento de esta obligación puede llevar a sanciones por parte de las autoridades.

Además, los propietarios de viviendas de uso turístico están obligados a disponer de hojas de reclamaciones para los clientes. Estas deben estar accesibles en todo momento, de conformidad con la legislación de consumidores y usuarios de la Comunidad Valenciana.

Conclusión

La normativa sobre viviendas de uso turístico en la Comunidad Valenciana es estricta y detallada. Cumplir con todos los requisitos es esencial para evitar sanciones y asegurar que la actividad se desarrolle dentro de la legalidad. Como propietario, es importante estar informado y llevar un control riguroso del uso y registro de tu vivienda turística.

Si tienes alguna pregunta sobre esta u otra normativa, no dudes en contactarnos. En Riera Consulting estamos a tu disposición para brindarte la ayuda que necesitas.

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La consecuencia de esa declaración de nulidad es la posibilidad de reclamar las cantidades abonadas en su momento para formalizar el préstamo, junto con sus intereses desde la fecha del pago. Esto puede suponer la devolución por parte de la entidad bancaria de cantidades que oscilan entre los 900y los 2.000€.

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La nueva Ley de Vivienda entró en vigor y tiene efectos desde el pasado 26 de mayo de 2023. Entre las
novedades más importantes destacan la eliminación del IPC como mecanismo de actualización anual de la
renta ,el pago de los gastos de inmobiliaria a cargo del propietario de la vivienda. el control de los
alquileres en las zonas que se declaren tensionadas y la reducción de la declaración de gran tenedor.

La nueva Ley de vivienda también regula los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creación de
un parque público vivienda asequible, los inmuebles vacíos o la limitación de los precios del alquiler, entre otras cuestiones.

A continuación veremos de forma resumida las claves principales que incorpora la nueva Ley de Vivienda.

1. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta

Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la limitación de la actualización
anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que impide subidas superiores al
2% (de acuerdo con el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes
en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en
Ucrania). Esta medida, que inicialmente solo iba a estar en vigor hasta el 30 de junio de 2022, se prorrogó
posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2023.

Pues bien, la nueva Ley de Vivienda establece lo siguiente:

• Durante el 2023: En los contratos sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque
  se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre
  el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el
  arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En ausencia
  de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá exceder del resultado de
  aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha
  actualización. Máximo del 2%.
• Durante el 2024; en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda
  actualizar la renta (entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024), el incremento
  no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares
  de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2
  de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).

En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será el pactado entre
las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%.
Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estadística (INE) a definir, antes del 31 de diciembre de
2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC. Esto supondrá el fin del IPC como
referencia para los contratos de alquiler.

Estas medidas, afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de
vivienda, con independencia de que las viviendas estén situadas o no en una zona de mercado residencial
tensionado.

2. Declaración de zona tensionada de alquiler

Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar
zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la
  unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos
  medios de los hogares.
• Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los
  últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea
considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la
administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años,
pudiendo prorrogarse anualmente.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de
prórrogas de los contratos de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el
período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga
extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las
mismas condiciones del contrato en vigor.

El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; o se suscriba un nuevo contrato con las
limitaciones de renta.

Si se firman nuevos contratos en una zona tensionada las implicaciones serán distintas en función de si el
arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.

Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez
aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse
en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.

Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del
precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta
regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.

Atención. Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de «gran
tenedor», como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso
residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en
ambos casos garajes y trasteros. No obstante, la nueva Ley permite expresamente que, en las zonas de
mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan disminuir el umbral a 5 o más
inmuebles.

3. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

La nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a
cargo del arrendador/propietario del inmueble (se modifica el artículo 20.1 de la LAU).

4. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas

Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con
carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre
en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a
cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de
la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

• Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que
  intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación
  en la operación.
• Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así
  como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
• Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
  1. Certificado o cédula de habitabilidad.
  2. Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a
  estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa
  reguladora.
  3. Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el
  mismo.
  4. Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
  5. Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
  6. Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
  7. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
• Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de
  las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación
  fijada en el título de propiedad.
• En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la
  sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
• En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de
  un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se
  aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las
  intervenciones de reforma o rehabilitación.
• Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra
  o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico,
  físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

Además, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información
acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada
en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en
la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la
formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última
renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco
años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de
referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

5. Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de
hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los
servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando
situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se
incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a
2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se
introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad
económica.

Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas
en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o
intermediación.

La ley permite, a partir del 30 de junio de 2023, la reanudación de los procedimientos de desahucio y
lanzamiento suspendidos de conformidad con los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31
de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19. Ahora bien, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta
reanudación sólo será posible -previa petición expresa del demandante- en la medida en que se acredite
que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las
Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las
posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia
de vivienda. La acreditación debe realizarse de conformidad con las formalidades establecidas en la ley.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

En el BOE del pasado 10 de julio de 2021, se ha publicado la Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal: (BOE-A-2021-11473 Ley 11/2021).

Y es que, entre otras importantes modificaciones, desde ahora, NO se admite la reducción del 60% en arrendamientos de viviendas cuando éstos no se hayan declarado en la autoliquidación. (más…)

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