Cómo me afecta la nueva ley de la vivienda

La nueva Ley de Vivienda entró en vigor y tiene efectos desde el pasado 26 de mayo de 2023. Entre las
novedades más importantes destacan la eliminación del IPC como mecanismo de actualización anual de la
renta ,el pago de los gastos de inmobiliaria a cargo del propietario de la vivienda. el control de los
alquileres en las zonas que se declaren tensionadas y la reducción de la declaración de gran tenedor.

La nueva Ley de vivienda también regula los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creación de
un parque público vivienda asequible, los inmuebles vacíos o la limitación de los precios del alquiler, entre otras cuestiones.

A continuación veremos de forma resumida las claves principales que incorpora la nueva Ley de Vivienda.

1. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta

Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la limitación de la actualización
anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que impide subidas superiores al
2% (de acuerdo con el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes
en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en
Ucrania). Esta medida, que inicialmente solo iba a estar en vigor hasta el 30 de junio de 2022, se prorrogó
posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2023.

Pues bien, la nueva Ley de Vivienda establece lo siguiente:

  • Durante el 2023: En los contratos sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque
    se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre
    el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el
    arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En ausencia
    de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá exceder del resultado de
    aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha
    actualización. Máximo del 2%.
  • Durante el 2024; en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda
    actualizar la renta (entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024), el incremento
    no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares
    de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2
    de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).

En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será el pactado entre
las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%.
Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estadística (INE) a definir, antes del 31 de diciembre de
2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC. Esto supondrá el fin del IPC como
referencia para los contratos de alquiler.

Estas medidas, afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de
vivienda, con independencia de que las viviendas estén situadas o no en una zona de mercado residencial
tensionado.

2. Declaración de zona tensionada de alquiler

Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar
zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:

  • Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la
    unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos
    medios de los hogares.
  • Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los
    últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea
considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la
administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años,
pudiendo prorrogarse anualmente.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de
prórrogas de los contratos de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el
período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga
extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las
mismas condiciones del contrato en vigor.

El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; o se suscriba un nuevo contrato con las
limitaciones de renta.

Si se firman nuevos contratos en una zona tensionada las implicaciones serán distintas en función de si el
arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.

Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez
aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse
en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.

Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del
precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta
regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.

Atención. Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de “gran
tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso
residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en
ambos casos garajes y trasteros. No obstante, la nueva Ley permite expresamente que, en las zonas de
mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan disminuir el umbral a 5 o más
inmuebles.

3. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

La nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a
cargo del arrendador/propietario del inmueble (se modifica el artículo 20.1 de la LAU).

4. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas

Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con
carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre
en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a
cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de
la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

  • Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que
    intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación
    en la operación.
  • Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así
    como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
  • Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
    1. Certificado o cédula de habitabilidad.
    2. Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a
    estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa
    reguladora.
    3. Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el
    mismo.
    4. Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
    5. Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
    6. Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
    7. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
  • Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de
    las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación
    fijada en el título de propiedad.
  • En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la
    sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
  • En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de
    un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se
    aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las
    intervenciones de reforma o rehabilitación.
  • Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra
    o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico,
    físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

Además, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información
acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada
en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en
la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la
formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última
renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco
años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de
referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

5. Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de
hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los
servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando
situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se
incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a
2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se
introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad
económica.

Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas
en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o
intermediación.

La ley permite, a partir del 30 de junio de 2023, la reanudación de los procedimientos de desahucio y
lanzamiento suspendidos de conformidad con los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31
de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19. Ahora bien, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta
reanudación sólo será posible -previa petición expresa del demandante- en la medida en que se acredite
que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las
Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las
posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia
de vivienda. La acreditación debe realizarse de conformidad con las formalidades establecidas en la ley.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

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